Thứ Ba, 15 tháng 5, 2018

Nguyên nhân khiến giá đất sốt cao nhưng khó giảm về vùng đáy cũ

Nguyên nhân khiến giá đất sốt cao nhưng khó giảm về vùng đáy cũ

Trong cơn sốt đất, những người thu gom đất, ôm đất cứ nghĩ rằng giá đất đang tăng lên nhưng thực ra khoản chênh lệch này chỉ phản ánh chỉ số trượt giá đồng tiền theo thời gian. Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM, có ít nhất 4 nguyên lý cơ bản khiến giá đất khó quay về vùng đáy trước đây khi những cơn sốt đất đi qua.

Trượt giá tích tụ hàng năm đội lên cao

Theo ông Nghĩa, giống như vàng và các hàng hóa khác, giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chỉ cho thấy sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng. Tuy nhiên, khác với vàng, bất động sản có thể khai thác cho thuê. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ánh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.

Nếu tính theo đơn vị thập niên trong 20 năm qua, giá đất tại Tp.HCM không hề giảm. Nguyên nhân sâu xa khiến giá đất tăng là do giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã thay đổi. Như vậy, không phải giá đất tăng mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong thời gian tính bằng thập niên đã đội lên rất cao. Khi đó, đầu tư đất được xem là kênh trú ẩn an toàn vì có khả năng chống trượt giá.

Thị trường địa ốc hiện nay trở nên bất thường, khó đoán, tiềm ẩn khả năng xảy ra bong bóng về giá. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá, thị trường sẽ trở về đúng xu thế tự nhiên.

dat-nen

 Chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng

Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong nhiều chi phí liên quan khác như xây dựng hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hoàn tất thủ tục pháp lý, chuyển mục đích sử dụng… Giá đất tăng lên còn bởi giá nhân công, vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ.

Do những chi phí đầu vào tăng nên sau mỗi cơn sốt đất, giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ. Tất nhiên, giá vẫn có thể được điều chỉnh khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp.

Cuộc chiến tích trữ đất đạt đỉnh

Thị trường bất động sản Việt Nam khá đặc biệt khi tài sản gắn liền với đất được coi là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người. Mảnh đất được coi là nhu yếu phẩm khi nhu cầu ở được xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc. Chính vì vậy, người dân có tâm lý tích trữ đất càng nhiều càng tốt. Làn sóng gom đất trong 4 năm qua đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.

Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu ngày càng tăng khiến tài sản này dần trở nên khan hiếm. Và thông thường, những thứ khan hiếm thì giá sẽ cao, khi lập đỉnh sẽ rất khó quay về vùng đáy trước đó.

 Mật độ dân cư giúp duy trì giá đất

Những khu vực từng xảy ra sốt đất và vẫn duy trì mức giá cao thì đó chính là giá trị thật tương đối của tài sản. Mật độ dân cư đông đúc là một yếu tố giúp duy trì giá đất. Sau những cơn sốt đất, những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng đồng bộ, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh thường khó bị sụt giảm giá.

Nhu cầu đất đai tại một khu vực là thật hay ảo sẽ được phản ánh qua mật độ dân cư hay tính năng tiêu dùng của bất động sản. Ông Nghĩa cho rằng, nếu nhà đầu tư bỏ qua nguyên lý thứ tư này mà gom đất vô tội vạ thì rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.
(Theo Vnexpress)

Thứ Ba, 20 tháng 3, 2018

Mở Bán Dự Án Mega City 2 Nhơn Trạch, Đồng Nai

Mở Bán Dự Án Mega City 2 Nhơn Trạch, Đồng Nai


Công ty cổ phần địa ốc Kim Oanh chính thức công bố cho nhận đặt chỗ chính thức dự án Mega City 2 Nhơn Trạch Đồng Nai. Được xem là một khu vực vệ tinh của TP.HCM khu đô thị Mega City 2 được bao bọc bởi các tuyến đường huyết mạch như đường 25C, Nguyễn Hữu Cảnh, 319, tuyến đường 25B, cao tốc Mỹ PHước - Tân Vạn. Dự kiến Mega City 2 sẽ làm khuynh đảo thị trường bất động sản Đồng Nai trong năm 2018 này.

Thông tin chi tiết dự án Mega City 2

Tên thương mại: Dự án khu đô thị Mega City 2
Tên pháp lý: Khu đô thị Phú Hội
Quy mô: 81ha, gồm 3100 nền nhà phố
Diện tích đa dạng: Từ 90m2-200m2
Chủ đầu tư và phân phối độc quyền: Công ty cổ phần địa ốc Kim Oanh
Tiện ích nội khu: Trung tâm thương mại, công viên cảnh quan, khu phức hợp thể thao ngoài trời (hồ bơi, sân tennis, sân bóng rổ…), trung tâm y tế, khu vui chơi trẻ em, trường học,…
Tiện ích liên kết: Bệnh viện đa khoa Nhơn Trạch, sân bay quốc tế Long Thành, siêu thị VN Mart, trung tâm triển lãm – hội chợ quốc tế Nhơn Trạch 107 héc ta, trường Trung cấp Kỹ thuật Đồng Nai, trường THCS Nguyễn Bỉnh Khiêm, trường THCS Phú Hội, ngân hàng, khu du lịch sinh thái, cụm công nghiệp…
Pháp lý: Minh bạch, đầy đủ
Giá bán: Chỉ từ 650 triệu/nền
Ngày nhận đặt chỗ chính thức: 20.03.2018
Đặc biệt: Tặng từ 5-10 chỉ vàng SJC cho 100 khách hàng giao dịch thành công đầu tiên
vi-tri-mega-city-2


Tiện ích dự án Mega City 2

Cách trung tâm hành chính thành phố mới Nhơn Trạch, trường trung học phổ thông Nguyễn Bỉnh Khiêm, trường trung cấp Nhơn Trạch, Trường mầm non Hoa Sen, Trường THCS Phú hội, Siêu thị Vinmart, Bệnh Viện đa khoa Nhơn Trạch, Ngân hàng vietcombank, Agribank, cây xăng 5 phút di chuyển.
Cách trung tâm quận nhất TPHCM chỉ 15km
Cách Sân bay quốc tế Long Thành chỉ 9km
Cách sân Golf Long Thành chỉ 14km
Liền kề cụm khu công nghiệp Nhơn Trạch 1,2,3,4,5,6
tien-ich-mega-city-2

Tiềm năng phát triển dự án Mega City 2

Vị trí dự án Mega City 2 liền kề cụm khu công nghiệp lớn nên tiềm năng đầu tư phát triển xây dựng nhà ở cho thuê, cùng với kèm theo các dịch vụ tiện ích phục vụ đời sống công nhân cũng rất hiệu quả.
Cùng với định hướng phát triển Nhơn Trạch thành một khu đô thị vệ tinh của Thành Phố Hồ Chí Minh với mục đích giãn dân nhơn trạch đang được thửa hưởng một tiềm năng phát triển mạnh mẽ khi năm 2017 đã được thủ tướng chính phủ phê duyệt xây dụng cầu Cát Lái thay cho phà Cát Lái chắc chắn điều này sẽ giúp cho Nhơn Trạch được thông thương giúp đẩy mạnh sự phát triển về cơ sở hạ tầng cũng như kinh tế của Nhơn Trạch từ đó giúp gia tăng mạnh giá trị bất động sản tại đây.
Ngoài ra khu vực sân bay Long Thành cũng đang là điểm nóng về các giao dịch bất động sản trong năm 2017 và tiếp tục lan tỏa xuống nhiều khu vực xung quanh trong đó có Nhơn Trạch trong năm 2018 này. Đây cũng là một cơ hội để các nhà đầu tư bất động sản đón đầu đợt sóng này.

Phương thức thanh toán dự án Mega City 2

Khách hàng giao dịch các sản phẩm dự án Mega City 2 sẽ được thanh toán chia làm 5 đợt không lãi suất. Các đợt thanh toán như sau
Cọc: 30 triệu
Đợt 1: 40% (Ký hợp đồng)
Đợt 2: 20% (60 ngày sau kể từ khi ký hợp đồng)
Đợt 3: 20% (120 ngày sau kể từ khi ký hợp đồng)
Đợt 4: 15% (180 ngày sau kể từ khi ký hợp đồng)
Đợt 5: 5% (Khi nào nhận sổ thì thanh toán)
tang-vang-mega-city-2


Sơ đồ phân lô dự án Mega City 2

phan-lo-du-an-mega-city-2

Chủ Nhật, 7 tháng 1, 2018

Nhận Đặt Chỗ Dự án Golden Center City 3 Tam Phước Biên Hòa

Nhận Đặt Chỗ Dự án Golden Center City 3 Tam Phước Biên Hòa

Với quy mô gần 20ha, với số lượng nền khoảng 815 nền cung với quy hoạch hiện đại điện âm nước máy, đường trải nhựa rộng từ 13 – 60m khu đô thị Golden Center City 3 như một hòn ngọc quý nằm ngay giữa lòng tiện ích hiện hữu đẳng cấp.
du-an-golden-center-city-3
Sơ đồ phối cảnh dự án Golden Center City 3

Thứ Hai, 1 tháng 1, 2018

Dự án Ben Cat Center City 2 Kim Oanh Bình Dương

Dự án Ben Cat Center City 2 Kim Oanh Bình Dương

Dự án Ben Cat Center City 2 tọa lạc ngay mặt tiền đường lớn 7A rộng 42m đây là vị trí tam giác vàng của thị xã Bến Cát khi bao quanh là cụm các KCN rất lớn như khu công nghiệp tiêu chuẩn Singapore Trade với cơ sở hạ tầng hiện đại, khu công nghiệp rạch bắp, khu công nghiệp An Điền… với hàng chục nghìn công nhân đang sinh sống và làm việc tại đây tạo ra  cơ hội đầu tư như xây dựng nhà trọ, phục vụ ăn uống đời sống cho công nhân cho các nhà đầu tư bất động sản.
phoi-canh-ben-cat-center-city-2
Phối cảnh dự án khu đô thị Bến Cát Center City 2

Thứ Sáu, 10 tháng 11, 2017

Thứ Tư, 20 tháng 9, 2017

Quy định tách thửa tại đô thị

Quy định tách thửa tại đô thị

Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định về Đất ở tại đô thị như sau:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.

tach-thua

Theo đó, UBND tỉnh, thành phố Hà Nội sẽ quy định về diện tích tối thiểu và những điều kiện khác được tách thửa. Việc tách thửa mảnh đất 50m2 của gia đình bạn sẽ thực hiện theo quy định này.

Theo Điều 5 Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Hà Nội, điều kiện để được tách thửa đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn được như sau:

“Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều 3 quy định này đối với các xã còn lại.

2. Đối với thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, khi chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông đó phải có mặt cắt ngang 2 m và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều này.

3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc tiêu chí bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn thành phố (ban hành kèm theo Quyết định số 52/2013/QĐ-UBND ngày 28/11/2013 của UBND thành phố Hà Nội).

d) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

e) Các thửa đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 3 bản Quy định này”.

Như vậy, đối với đất ở trong khu vực phường, thị trấn tại Hà Nội, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 30 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên và không thuộc một trong các trường hợp không được tách thửa theo các quy định tại khoản 3 Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND nêu trên.

Thứ Hai, 18 tháng 9, 2017

Một sổ đỏ có được thế chấp nhiều ngân hàng

Một sổ đỏ có được thế chấp nhiều ngân hàng

Điều 324 Bộ luật Dân sự 2005 quy định trường hợp một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ như sau:

so-do

“1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản”.

Như vậy về nguyên tắc, bạn có thể dùng quyền sử dụng đất để thế chấp tại hai ngân hàng nếu giá trị mảnh đất đó lớn hơn tổng số tiền vay tại các ngân hàng và phải thông báo cho các ngân hàng mà bạn thế chấp quyền sử dụng đất đó.

Theo Điều 28 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ quy định về Giao dịch đảm bảo:

“1. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thoả thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm”.

Nếu giữa bạn và ngân hàng thứ nhất không có thỏa thuận khác, theo quy định trên, bạn được quyền yêu cầu ngân hàng này giao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để bạn thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất đó với ngân hàng thứ hai.

Bên cạnh đó, Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định thứ tự ưu tiên thanh toán khi một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ như sau:

“Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:

1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;

3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm”.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn có thể thỏa thuận và thống nhất với ngân hàng thứ nhất và ngân hàng thứ hai chấp nhận việc thế chấp quyền sử đụng đất (sổ đỏ) cho nhiều khoản vay tại hai ngân hàng theo những quy định pháp luật nêu trên.